【お部屋探しパーフェクトガイド】その５．契約は慎重に

2013/11/16 2014/10/28

契約は一番大事なところです。よく確かめて契約しましょう。

５−１．申し込みについて

気に入った部屋が見つかったら、早速申し込みをしよう。入居申込書に記入をし、場合によっては預かり金（申込金）を支払うことになる。

入居申込みとは

入居申込書には、住所・氏名・勤務先・収入・保証人等を記入し、それを元に貸主（大家）が入居審査を行う。

この入居申込書はあくまで入居意志の確認を行うものにすぎず、入居申し込みをキャンセルすることに法的な問題は生じないことを覚えておこう。ただ、不動産会社に迷惑をかけることになるのでくれぐれも軽はずみな行動はしないように。

預かり金（申込金）とは

預かり金とは、契約前の仮押さえという意味合いで支払うお金のこと。契約が成立しなかった場合や、入居申し込みをキャンセルした場合は全額返還され、契約が成立した場合はその後に支払う敷金・礼金などの契約金の一部として当てられる。金額は不動産会社によって異なるが、1万円～家賃1か月分程度が相場。

この申込金でのトラブルは非常に多いので、申込金支払い時には「領収書」ではなく「預り証」をもらい、全額返還されることを確認しておこう。

５−２．入居審査

入居審査とは、申し込み時に提出された入居申込書を元に貸主（大家さん）や不動産会社が入居にふさわしい人物かどうかを審査すること。家賃が滞らないかどうかという点に重点がおかれるので、保証人がいない場合や就業していない場合等は審査が通らないことがある。

スケジュール・必要書類の確認を

結果はどのくらいで出るのか、その後の契約はいつどこで行うのか、契約時に必要な書類は何か、契約時に立会人は必要か、いつ入居できるのか等、今後の契約までの段取りを確認しておく。また物件や不動産会社によって必要となる書類も変わってくるので、これも不動産会社に確認して、必要な書類を揃えておこう。

必要書類の例

入居者の住民票
入居者の収入を証明する書類
保証人の印鑑証明
保証人の収入を証明する書類
連帯保証人承諾書
火災保険加入申込書

その他契約時に必要な物

必要書類
印鑑証明（印鑑）
身分証明書
銀行口座預金通帳と届出印（自動引き落としの場合）
初期費用（敷金・礼金・仲介手数料・前家賃・火災保険料など）

預かり金（申込金）とは

この申込金でのトラブルは非常に多いので、申込金支払い時には「領収書」ではなく「預り証」をもらい、全額返還されることを確認しておこう。

５−３．重要事項説明

契約の流れ

重要事項説明書の内容説明(確認のうえ、署名・押印)
賃貸契約書の内容確認(確認のうえ、署名・押印)
お金の支払い(敷金・礼金、仲介手数料、家賃など)
敷金・仲介手数料の領収書、資金の預かり証、契約書、カギの受預

重要事項説明書

不動産会社は、契約前に「重要事項説明書」を入居者に交付する義務がある。その際、宅地建物取引主任者が主任者証を明示した上で、物件の構造や設備、禁止事項等などについて説明する決まりになっている。

この重要事項の説明は、実際には契約の直前（契約日）に一気に読み上げることになるので、よくわからないままなんとなくサインをしてしまう人も多いようだ。後々トラブルの原因になりかねないので、分からないこと、疑問点などがあった場合は、遠慮せずにその場で必ず確認して、納得した上で契約手続きに入ろう。

賃貸契約書

重要事項説明書に記載された情報に加えて、お金関係、退去予告、禁止事項など、さらに多くの取り決めが記載されている。契約書に一度署名・捺印すると、その内容を承認したとみなされるので、不明点がある場合には、すべて確認してから署名・捺印すること。家賃や禁止事項の緩和などの交渉は契約前でないと受け付けてもらえない場合が多いので注意。

５−４．契約時のチェックポイント

お金関係、退去予告、禁止事項など後でトラブルになる可能性がある点は集中的にチェックしたい。

敷金返還トラブルを防ごう

特にトラブルが多いのが退去時の敷金返還だ。敷金は、家賃滞納や退去時の原状回復に充てるために預けておくもの。経年による自然磨耗分については借主に原状回復の義務はなく、貸主の負担となるため、著しく部屋を汚したり設備を壊したりしていなければ、原則敷金は全額返ってくることになる。

ところが、契約書に「特約」として貸主の原状回復の負担について記載されている場合などがあり、修繕費・・クリーニング代などと称して、敷金返還どころか、さらに費用請求されてしまうなんてことも…。一番の解決策は、契約時に敷金に関する取り決めをしっかりと確認すること。また、入居時にすでにあった汚れや破損部分まで負担させられないように、カメラなどで記録し、事前に確認しておくことも大切だ。